Est-ce le bon moment pour vendre sa maison ou son appartement en 2023 ?
Faisons le fait le point sur le contexte actuel du marché immobilier en France. De quoi connaître les conditions pour une vente immobilière réussie et en limitant les risques actuels. De nouvelles contraintes pèsent sur les vendeurs dans un contexte de retournement de marché. Plus qu’en période très dynamique, il faudra vraiment s’aligner sur les prix actuels de votre marché local.
Comment les connaître ? Découvrez mes meilleurs conseils pour réussir à vendre efficacement votre bien immobilier en 2023.
Vendre sa maison ou son appartement est plus difficile en ce moment
Mis à part dans quelques villes spécifiques où les prix étaient déjà monté trop rapidement auparavant comme Paris, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté durant ces 3 dernières années.
Hausse des taux
Seulement depuis les taux de crédit immobilier ont explosé fortement. Ils sont passés de 1,06 % en janvier 2022 à 2,25 % en décembre 2022. De quoi faire chuter la capacité d’emprunt des acheteurs de près de 15 % en seulement quelques mois.
Le pire, c’est que c’est loin d’être fini. Comme nous l’expliquons dans notre analyse des taux de prêt immobilier en janvier 2023, les banques n’ont pas fini de répercuter ces hausses de taux. On s’attend à des taux immobiliers moyens à plus de 3.00 % dès le 1er semestre 2023. Si les tensions sur l’inflation ne se calment pas rapidement, les taux vont continuer à augmenter progressivement pour se rapprocher de la zone 3.50 – 4.00 %. De quoi venir réduire encore le montant que peuvent emprunter les acquéreurs.
Cela va fortement impacter les prix de l’immobilier partout en France. On assiste ainsi, avec la fin des taux très bas, à un rapide changement de tendance et à la fin d’un cycle haussier important.
Dans ce contexte, pour vendre un bien immobilier maintenant, cela devient bien plus difficile qu’il y a un an ou même 6 mois. Les professionnels de l’immobilier font état d’un changement d’attitude sur le marché depuis cet été ou depuis la rentrée de septembre. Avant de baisser, le marché immobilier commence toujours à voir le nombre de ventes immobilières ralentir fortement. Il faut un certain laps de temps pour que les prix s’ajustent. En tout cas, pour que cela s’observe dans les statistiques.
Difficultés pour emprunter
Pour ne rien arranger, les particuliers ont également vu augmenter fortement les refus de crédit immobilier. En effet, les banques freinent fortement actuellement pour ne pas prêter à perte. Il y a différentes contraintes qui peuvent empêcher d’obtenir un financement pour acheter une maison ou un appartement :
- Le HCSF (Haut conseil en stabilité financière) impose aux banques de respecter des critères de solvabilité assez stricts pour au moins 80 % des dossiers : durée d’emprunt limitée à 25 ans maximum, taux d’endettement avec assurance de 35 % maximum, apport personnel suffisant, etc.
- Les taux d’usure ne remontent pas aussi vite que les taux d’intérêt pour des crédits immobiliers. Il s’agit d’un plafond du taux TAEG que les banques ont une obligation légale à ne pas dépasser. Comme depuis 6 mois, cela entraîne un fort blocage. On va encore entendre parler pendant plusieurs mois des problèmes de taux d'usure en 2023.
Faut-il vendre son bien immobilier en 2023 ?
Alors, dans ce contexte moins favorable aux vendeurs sous fond de baisse des prix des logements et d’acheteurs avec moins de pouvoir d’achat, est-ce qu’il faut vendre sa maison ou son appartement maintenant ou attendre une période plus opportune ?
Tout va dépendre de votre situation personnelle et de vos projets. Si vous devez vendre dans les 2 ans à venir, le meilleur moment est très probablement dès maintenant. En tout cas le plus tôt possible avant que le marché ne soit encore plus ralenti et que la baisse des prix se généralise. Si vous souhaitez conserver ce bien encore de nombreuses années, la réponse sera plus nuancée. Difficile de prédire quoi que ce soit à plus long terme.
Délai moyen de vente en 2023 : cela augmente
Depuis quelques mois, les agents immobiliers et les notaires relèvent qu’il faut plus de temps pour réussir à vendre par rapport au début de l’année. En effet, le délai moyen pour une vente de maison ou d’appartement augmente progressivement.
Par exemple, d’après les chiffres publiés par le réseau d’agences immobilières Century 21 en ce début janvier 2023, il faut 8 jours de plus pour vendre un appartement à Paris de quoi « atteindre des niveaux historiquement hauts pour la Capitale » d’après leur communiqué. De la même manière dans les Hauts-de-Seine, les délais de vente s’allongent de 12 jours pour les appartements et de 25 jours pour les maisons.
Ceci ne fait qu’illustrer un phénomène d’allongement des délais de vente moyens qui se produit partout en France à cause du contexte expliqué précédemment.
Le pic de prix est-il derrière nous ?
En matière d’immobilier, il faut bien comprendre qu’il n’y a pas un marché homogène. Il existe des milliers de micromarchés spécifiques selon les types de bien et les secteurs géographiques. Chacun d’eux est modifié constamment par le jeu de l’offre et de la demande. Actuellement, même s’il y a toujours des acquéreurs en recherche active, leur budget devient de plus en plus limité par la hausse des taux et par les contraintes qui pèsent sur leur financement.
De plus, les incertitudes sur l’avenir et notamment le coût de la vie qui augmente fortement font retarder certains projets, voire en font annuler. Ainsi, dans la majorité des villes, le pic des prix semble avoir eu lieu en 2022. Certains secteurs vont encore légèrement augmenter en 2023, mais cela deviendra de plus en plus rare.
Comme entre 2013 et 2016, ce sont d’abord les secteurs les moins dynamiques et les biens avec des défauts majeurs qui subiront les plus importantes baisses des prix. Puis ensuite, si la tendance se poursuit, cela impactera également des secteurs de plus en plus recherchés.
Jusqu’à présent, la baisse des taux avait surtout profité aux vendeurs. Ils ont pu vendre leur bien de plus en plus cher. Cette période semble terminée avec la remontée spectaculaire des taux de crédit. Il faudra donc ne pas se montrer trop gourmand sur son prix pour espérer trouver un acheteur et signer un compromis.
De nouvelles contraintes pour les propriétaires de bien immobilier
En 2023, les propriétaires doivent également faire face à des changements majeurs au niveau de la réglementation. Il y a notamment de nouvelles règles imposées par la loi Climat qui vont toucher plusieurs centaines de milliers de biens immobiliers avec de mauvaises performances énergétiques :
- Dès le 1er avril 2023, toutes les passoires thermiques (DPE en classe F ou G) devront faire réaliser un audit énergétique obligatoire pour une vente.
- Depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores ne peuvent plus être mis en location. Cela concernera de plus en plus de logements dans les années à venir
Ces mesures viennent augmenter le nombre de biens de ce type en vente. Cela augmente donc l’offre tout en restreignant la demande.
