Les procédures judiciaires visant des locataires qui ne paient pas leurs loyers ne sont pas si rares. Pour se prémunir, il existe des garanties loyers impayés. Mais il faut bien faire attention aux petites lignes des contrats.
La hantise d’un propriétaire bailleur? Avoir un locataire qui ne paye pas ses loyers! Mais alors, que faire si un jour un locataire ne verse plus son loyer? Heureusement, pour y remédier (mais aussi pour se prémunir du risque encouru), une assurance loyers impayés existe: une assurance qui couvre le propriétaire en cas d’impayés de la part du locataire.
Des contentieux pas si rares
La hausse des loyers se fait de plus en plus ressentir en France. Actuellement, sur l’ensemble du parc locatif privé français, tous types de biens confondus, environ 2% des loyers restent impayés…
Même si ce chiffre n’est pas exorbitant, l’impact pour un propriétaire bailleur n’est pas à négliger. Et oui, car un loyer impayé signifie généralement une mensualité de prêt en reste à charge. Pour un loyer mensuel fixé à 750 euros sur le contrat de bail, faites le calcul, cela peut très vite chiffrer si les impayés se reproduisent plusieurs fois de suite.
Heureusement, de manière générale, la situation se règle à l’amiable entre le locataire et le propriétaire grâce à un plan d’apurement qui prévoit par écrit un accord entre le propriétaire et le locataire pour échelonner la dette correspondant aux loyers impayés. Si tel n’est pas le cas, le propriétaire peut alors porter plainte et porter l’affaire en justice. Selon les derniers chiffres disponibles (datant de 2017) du Ministère de la Justice, plus de 140.000 procédures sont portées chaque année devant la justice pour demander l’expulsion d’un locataire en situation de non-paiement de son loyer et les impayés ont augmenté de 35% ces 10 dernières années.
Une solution clé en main: la garantie loyers impayés (GLI)
Entre le constat d’huissier, le commandement de payer, l’expertise amiable ou encore l’expertise judiciaire, porter un impayé devant la justice coûte de l’argent (au minimum 3000 euros) et demande du temps (environ 12 mois). La bonne nouvelle? Pour se protéger contre les loyers impayés, il existe un contrat d’assurance: la garantie loyers impayés (GLI) qui sécurise les revenus locatifs. Maisons, appartements, garages… Tous les biens qui ont sont destinés à la location peuvent être assurés avec une garantie loyers impayés s’ils bénéficient d’un contrat de location de longue durée.
Non obligatoire pour les propriétaires bailleurs, cette assurance est tout de même vivement recommandée. L’assurance loyers impayés, ou garantie loyers impayés (GLI), permet en effet, comme son nom l’indique, d’être couvert en cas de non-paiement des loyers par son locataire. Concrètement? Si un locataire ne paye plus son loyer, cette garantie indemnisera le propriétaire du montant du loyer pendant une période définie aux conditions particulières.
Chez certaines compagnies, l’assurance loyers impayés peut aussi prendre en charge quelques situations particulières. Par exemple, elle peut couvrir les frais d’huissiers ou d’avocat demandés lors de la procédure de recouvrement ou d’expulsion du locataire, les frais de remise en état de votre logement en cas de dégradations de votre bien immobilier si le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les réparations nécessaires.
Cette assurance peut être souscrite en option d’un contrat d’assurance propriétaire non occupant (PNO) ou comme un contrat seul.
Comment bien choisir une garantie adaptée?
Localisation optimale, choix du type de bien et de sa superficie, calcul de la rentabilité locative.
Investir dans un bien immobilier locatif nécessite certaines précautions pour être certain de ne pas perdre de l’argent. L’assurance loyers impayés est donc fortement conseillée pour les propriétaires qui investissent, surtout lorsqu’ils comptent rembourser les échéances d’un prêt immobilier avec les loyers à percevoir.
Toutefois, il est primordial de prendre son temps pour bien choisir son assureur et les garanties de son contrat. Chaque compagnie d’assurance fixe librement ses conditions et ses cotisations, il faudra notamment vérifier et comparer:
- le délai de carence applicable entre la souscription du contrat et la prise en charge réelle du risque ;
- le montant de la franchise (votre reste à charge) s’il y a ;
- la prime d’assurance ;
- la durée limite des loyers impayés qui seront remboursés, ainsi que le plafond maximal ;
- la prise en charge ou non des frais de procédure pour les recouvrements des loyers impayés ;
- la protection ou non contre les dégradations subies dans votre bien immobilier si le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les réparations nécessaires ;
- si le décès du garant et/ou du locataire mauvais payeur est couvert ;
- les preuves de solvabilité des locataires (généralement, les assureurs demandent que le logement soit la résidence principale du locataire, qu’il justifie d’un revenu mensuel au minimum 2,85 fois supérieur au montant du loyer et qu’il ait une situation professionnelle stable) ;
- les exclusions de garantie applicables à votre contrat qui sont précisées dans les conditions générales de la compagnie d’assurance.
Après avoir comparé ces nombreux points, vous pourrez ainsi choisir le contrat qui correspond le plus à votre situation et pourra intervenir pour vous indemniser en cas de besoin. Enfin, notez que même si la prime d’assurance est assez élevée, celle-ci est déductible intégralement de vos revenus fonciers.
