Investir dans un logement déjà loué n'est pas le scénario le plus courant. Pourtant, il comporte un certain nombre d'avantages. Voici 5 bonnes raisons de se tourner vers ce type d'investissement.
1. Un prix de vente moins élevé
Acheter un logement occupé par un locataire permet de bénéficier d'une décote par rapport au prix du marché. Cette décote est une véritable aubaine pour de nombreux particuliers qui, sans elle, n'auraient pas pu investir. Le rabais oscille entre 5 et 15 % de la valeur du bien. Il dépend de plusieurs critères parmi lesquels l'échéance du bail : la décote augmente avec le temps restant à courir jusqu'à la fin de la location. Par exemple, les logements meublés génèrent une plus faible décote, car la durée de bail minimale n'est que d'un an.
2. Un atout pour l'obtention d'un prêt
À moins de disposer d'une épargne importante, vous pourrez difficilement financer votre achat sans passer par la case crédit immobilier. Investir dans un appartement déjà loué offre un argument de poids au moment de convaincre l'établissement bancaire de vous octroyer un prêt. Même si les loyers perçus ne couvrent pas la totalité des mensualités, ces rentrées financières régulières – et immédiates – rassureront votre banquier.
3. Un marché de niche
Les ventes de logements occupés représentent environ 5 % des annonces immobilières, et à part quelques investisseurs, elles n'intéressent pas grand monde. Pour vous, c'est plutôt une bonne nouvelle ! La concurrence risque d'être beaucoup moins féroce sur ce marché que sur celui des biens vides où vous serez confrontés aux acquéreurs à la recherche de leur résidence principale. Profitez-en pour essayer d'en tirer le meilleur prix !
4. Un locataire tout trouvé
Voilà un avantage de taille ! Vous n'avez pas besoin de passer par la case recherche de locataire, du moins durant la durée du bail locatif en cours. Annonces à diffuser, visites, sélection du candidat idéal, état des lieux, ces tâches – fastidieuses – qui incombent au nouveau propriétaire-bailleur ne vous concernent pas dans l'immédiat. Ce n'est pas une raison pour signer à l'aveuglette ! Prenez le temps d'étudier le dossier du locataire actuel. Paye-t-il ses loyers en temps et en heure ? Est-il plutôt calme ou bruyant ? Menez votre enquête en interrogeant le propriétaire actuel et ses voisins de palier. N'hésitez pas à demander à le rencontrer pour vous faire votre propre impression.
5. Une rentabilité sécurisée et facile à calculer
Vous connaissez le prix du bien en vente, le loyer actuel et les charges payées par le locataire. Sur base de tous ces éléments, vous pouvez facilement calculer votre rentabilité et estimer si l'investissement en vaut la peine. Les risques d'impayés sont la bête noire des investisseurs. Acheter un logement occupé par un locataire en cours de bail réduit fortement ce risque. S'il a toujours versé son loyer, il n'y a aucune raison qu'il devienne subitement un mauvais payeur. Demandez les preuves de paiement au vendeur. Autre possibilité : insérer une clause suspensive dans l'offre d'achat qui garantit qu'il n'y a pas d'arriérés de paiements ou de litiges avec le locataire.
Bon à savoir : en achetant un bien déjà occupé, vous n'allez pas pouvoir imposer vos conditions. Vous héritez d'un bail existant et devrez en respecter les termes, sauf si vous parvenez à trouver un accord amiable avec le locataire.
