La "valeur verte" des logements va finir par s'imposer à tous.
La transition énergétique des logements existants est déjà un en soi un sujet inquiétant, qui agite la planète immobilière au grand complet. Les administrateurs de biens, les agents immobiliers, les diagnostiqueurs - dont on fait le procès tous les matins -, les entrepreneurs en bâtiment - qui seraient de moins en moins enclins à se certifier "Reconnu garant de l’environnement", compromettant l’accès aux aides des ménages -, et tous les autres acteurs de la chaine, jusqu’aux associations de consommateurs, s’émeuvent et se demandent comment la France va parvenir à tenir les objectifs qu’elle s’est assignés, en particulier dans le calendrier de la loi Climat résilience. Et pourtant, il va bien falloir qu’on acte un effet collatéral de la mutation écologique du parc, l’échelonnement du prix des logements selon leur vertu énergétique.
Pour le dire de façon rustique, la valeur verte s’impose dans le résidentiel et elle le le fait à une vitesse que beaucoup n’ont pas imaginée, et dont ils ont même niée l’idée. Que n’a-t-on entendu ces dernières années à ce sujet ! Que les tensions de marché et le déséquilibre entre l’offre et la demande auraient raison des fadaises d'un développement durable et de ses considérations philosophiques. Que les prix ne seraient éventuellement impactés que dans les territoires où la demande est asthénique. Les premiers travaux des notaires en la matière, remontant au début des années 2010, ont malgré eux accrédité ces thèses : ils ont porté sur des maisons dans des territoires non tendus, sinon en déprise. Là, il s’est avéré que l’écart type entre un bien performant au plan énergétique et un bien contre-performant atteignait 40%. L’étude est alors passée inaperçue ou presque. Son actualisation récente par le Conseil supérieur du notariat, portant sur des marchés tendus, a autrement retenu l’attention. On sait désormais que les acquéreurs regardent le DPE (diagnostic de performance énergétique) et le tiennent pour un critère de calcul du prix du bien. C’est le cas sur tous les marchés, tendus et détendus. Pourquoi ce changement en peu de temps ? Pour deux raisons.
D’abord parce que l’inflation du prix des énergies incline les ménages à préférer les logements économes. La différence de factures de consommation entre un logement performant et un logement mal isolé et aux système de chauffage obsolète est passée de digeste, sinon indifférente, à considérable. Depuis six mois, la donne n’est plus la même et le coût de fonctionnement énergétique d’un logement est devenu une considération déterminante. Ensuite, la loi Climat résilience, promulguée le 22 août 2021, a marqué un tournant dans la conscience de l’urgence climatique, en fixant un calendrier exigeant. Certes, elle l’a fixé de façon violente pour les seuls propriétaires bailleurs, qui sont empêchés de louer selon un échéancier qui a déjà commencé. Ce qu’il est convenu d’appeler passoires énergétiques, les logements classés F et G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), soit sans doute les 3/4 du parc locatif privé, ne pourront plus être loués d’ici à 2028. En clair, leurs propriétaires doivent y engager des travaux de l’ordre de 20.000 à 40.000 euros - dans les immeubles collectifs -, et au-delà dans les maisons individuelles, sous peine de ne plus pouvoir les exploiter.
On entend qu’ainsi les biens locatifs mis aujourd’hui sur le marché encaisseraient une décote, mais qu’elle serait moindre que l’enveloppe évaluée des travaux à mener. Pourquoi donc ? Il est certain qu’un investisseur qui acquiert une passoire énergétique va négocier le prix en le faisant baisser du montant présumé des travaux. La marge de résistance du vendeur ou de son intermédiaire sera relative à la fourchette d’évaluation de l’enveloppe de travaux. Dans quelle mesure le déséquilibre entre la demande, forte, et l’offre, insuffisante, au cœur des métropoles ou de certaines villes moyennes, permettra-t-elle de réduire la négociation de l’acheteur? Dans une faible mesure désormais parce que l’obligation est là, impérative, et que l’impact est mécanique, pas psychologique. On entend enfin que les biens appelés à devenir la résidence principale de l’acquéreur, alors qu’ils étaient exploités, ne seraient pas touchés. C’est une double erreur. D’abord parce que les propriétaires occupants savent que la probabilité est forte qu’ils soient pris dans le mouvement de rénovation énergétique, emmené par les bailleurs au sein des copropriétés et que les travaux soient programmés et effectués dans leur futur immeuble. En somme, le clivage de situation et d’obligation a toutes les chances de se gommer. Et puis, il ne faut pas être naïf : quel acheteur se priverait de l’argument qu’il risque de louer un jour son bien, par exemple s’il est muté ou que sa vie change, et avec elle la destination du bien acquis ? Au demeurant, ce qui constitue un argument de baisse des prix brandi de bonne guerre a tout lieu d’anticiper sur une réalité qui adviendra.
La période actuelle n’a certainement pas acté jusqu’à son terme ce phénomène d’assujettissement des prix à la vertu ou au manque de vertu énergétique des biens. Les incertitudes qui affectent le progrès de la mutation environnementale, des discussions sur la fiabilité des diagnostics à la difficulté de trouver les entreprises compétentes en passant par l’instabilité des aides, atténuent encore le caractère mécanique et systématique de la décote. Cela ne durera pas longtemps et la mise en équation du prix de marché et du coût de l’amélioration technique du bien est déjà à l’œuvre. Ce sont sans doute les banques qui vont catalyser le mouvement : elles refusent pour certaines d’entre elles de financer l’acquisition de passoires énergétiques, et non seulement pour des investisseurs. Très bientôt, financer un bien dégradé sera possible, mais le prêteur se projettera et projettera l’emprunteur dans le futur proche et dans le calendrier de la loi. L’enveloppe de crédit ne pourra pas ne prendre en compte que le prix d’achat et il faudra y intégrer le prix des travaux de réhabilitation écologique. La solvabilité de l’emprunteur sera estimée par rapport à ces deux besoins associés de financement, et ce dès la souscription du crédit acquéreur, notamment pour les emprunteurs aux revenus faibles ou intermédiaires, dont le reste à vivre est réduit.
Cette vérité incontestable au plan micro-économique, c’est-à-dire à l’échelle d’une transaction, est une vérité macro-économique : une grande partie du patrimoine perd de la valeur marchande avec l’avènement des exigences environnementales. On a pu arguer de l’inverse : un bien est valorisé par sa vertu, et la toise correspond aux biens énergétiquement médiocres, et cela a été fondé naguère. D’évidence, l’inflation des énergies et la loi Climat résilience ont fait de la vertu énergétique la toise des valeurs, au point qu’une passoire énergétique dans certains cas perdra plus que de la valeur par rapport aux biens vertueux, elle perdra sa liquidité, c’est-à-dire sa capacité à trouver preneur, notamment dans les territoires les moins attractifs.
Loin de rester un tabou, la décote liée à la nécessité de vertu énergétique doit devenir matière à réflexion pour les experts immobiliers. On a besoin de leur approche méthodique pour modéliser les baisses de valeur et de prix…et d’abord pour décomplexer les acteurs et démythifier le phénomène. Rien de passionnel dans cette affaire, mais une réalité économique, à prendre en considération dans toute approche patrimoniale individuelle ou collective.
