Un peu d’histoire
La défiscalisation Malraux est née en 1962 par le texte de Loi N° 62-903 du 4 août 1962. Instauré par André Malraux, il vise à compléter la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique français en facilitant la restauration immobilière. À cette époque, les centres-villes sont réaménagés dans le but de faciliter les déplacements et de développer les surfaces commerciales, de bureaux et de services. André Malraux veut conserver l’intégrité des quartiers historiques dans ce renouveau urbain. Il porte une attention particulière aux abords des monuments historiques qu’il veut protéger. La loi du 4 août 1962 prend en considération l’existence d’ensembles urbains qui se veulent cohérents et les organise afin de les valoriser. Ainsi nait, le premier secteur sauvegardé dans la ville de Sarlat en Dordogne. Il conserve le tracé historique de ses rues médiévales et les façades construites à la renaissance.
Les immeubles concernés
Les immeubles bâtis doivent être situés dans une zone protégée, secteur sauvegardé, quartier ancien dégradé figurant sur une liste fixée par décret, ancienne zone de protection du patrimoine architectural urbain paysagé (ZPPAUP) ; aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP).
Qu’est-ce qu’un secteur sauvegardé ?
Un secteur sauvegardé fait l’objet d’une mesure de protection pourtant, selon la loi, sur un « secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles ». Les secteurs sauvegardés ont en effet été spécialement introduits par la loi dite « Malraux » du 4 août 1962, pour la sauvegarde des centres urbains historiques et plus largement d’ensembles urbains d’intérêt patrimonial. Il s’agissait, à l’époque, d’éviter leur destruction systématique par la politique de rénovation urbaine qui consistait en la démolition du tissu bâti ancien au bénéfice d’une reconstruction sans aucun rapport avec la ville traditionnelle. Il est à noter que, depuis, un nouveau dispositif est venu s’ajouter aux instruments de protection d’ensembles notamment urbains, celui des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé (ZPPAUP), institué dans le cadre de la loi du 7 janvier 1983 relative à la décentralisation des compétences dans le domaine de l’urbanisme.
Qu’est-ce qu’une ZPPAUP ?
Les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé sont élaborées à l’initiative et sous la responsabilité de la commune, avec l’assistance de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Elle est créée est délimitée, après enquête publique, par un arrêté préfectoral avec l’accord de la commune et après avis de la commission régionale du patrimoine et des sites. Elle peut être instituée autour des monuments historiques, dans des quartiers et sites à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d’ordre esthétique ou historique. La zone de protection comporte des prescriptions particulières en matières d’architecture et de paysage (la publicité y est interdite). Les travaux de construction, de démolition, de déboisement, de transformation ou de modification de l’aspect des immeubles compris dans le périmètre de la zone de protection sont soumis à autorisation spéciale. Il devra donc y avoir un cahier des charges qui guidera les constructeurs et les architectes des bâtiments de France.
La création d’une ZPPAUP suspend la servitude de protection des abords des monuments historiques (loi du 31 décembre 1913), ainsi que celles qui sont instituées pour la protection des monuments naturels et des sites (loi du 2 mai 1930) C’est une servitude d’utilité publique qui s’imposent au plan d’occupation des sols.
La ZPPAUP constitue un outil de protection particulièrement adapté aux communes rurales. Elle permet en effet à la commune :
d’identifier, à l’échelle de l’ensemble de son territoire, ce qui constitue son patrimoine et ses paysages : silhouette du village, monuments, ensemble bâti, espace public, petits édifices ruraux, vestiges archéologiques, sites et paysages plantations et boisements, cheminements, etc…
de définir un projet global de protection et de mise en valeur.
Le 12 juillet 2010, suite à la promulgation de la loi dite Grenelle 2, les ZPPAUP deviennent des Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP). L’AMVAP est élaborée selon les mêmes principes que la ZPPAUP. À l’initiative de la commune, fondée sur un diagnostic partagé, elle fait l’objet de trois documents : un rapport de présentation, un règlement est un document graphique. Les objectifs du développement durable et l’intégration des problématiques énergétiques sont renforcées.
Les contribuables
Le contribuable doit résider en France et procéder à la restauration d’un immeuble situé en zone protégée. Le contribuable peut-être une SCPI si 65 % de la souscription, au moins, sert à la réalisation de dépenses éligibles au dispositif et si au moins 30 % sert à l’acquisition de l’immeuble.
Les travaux
Ils portent sur la restauration totale du bien (intérieur et extérieur). Une restauration partielle est exclue sauf si certaines parties de l’immeuble ne sont pas concernées et ne demandent pas d’intervention.
La fiscalité
La réduction d’impôt sur le revenu et de :
. 22 % des dépenses de restauration effectuées en zone ZPPAUP ou AMVAP
. 30 % si le bien est en secteur sauvegardé ou en quartier ancien dégradé.
La réduction est calculée sur le montant des dépenses annuelles affectées à la restauration durant quatre ans maximum dans la limite de 100 000 € par an. Selon la situation du bien, l’allégement de la facture fiscale peut se monter à 88 000 € ou 120 000 €. Cette réduction est calculée sur les dépenses à compter de la date de délai de délivrance du PC ou de la fin du délai d’opposition de la déclaration de travaux. Le délai peut être prolongé en cas de force majeure ou découverte archéologique. Dans le calcul de la réduction d’impôt, on tient compte des dépenses d’entretien et de réparation, primes d’assurance, les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation les impositions, les frais de gestion du bien.
En copropriété : la fraction des provisions pour travaux effectivement utilisée par le syndic, les frais d’adhésion à une association foncière urbaine, les travaux imposés par l’administration sont répartis au prorata des tantièmes.
La location
Le particulier doit louer son bien nu pendant 9 ans. Il ne peut louer à un membre de son foyer fiscal (ascendants ou descendants ; idem si le logement est la propriété d’une SCPI).
Les conditions à respecter en loi Malraux
Dans le cadre de la loi Malraux, les contribuables bénéficient de la réduction d’impôt s’ils s’engagent à restaurer l’intégralité de l’immeuble en vue de le mettre en location.
L’immeuble doit être donné en location nue à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans, sous les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.
La réduction d’impôt de la loi de défiscalisation Malraux s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser trois ans après la date de délivrance du permis de construire. En revanche, dans le cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de trois ans peut être majoré d’un an. Les contribuables peuvent donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant quatre années d’imposition au maximum.
Le plafond de dépenses de 400 000 € ouvrant droit à réduction d’impôt porte sur une période globale de 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux.
Les travaux sont suivis par un architecte des bâtiments de France.
Les opérations de restauration en loi Malraux doivent nécessairement avoir été déclaré d’utilité publique (sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a déjà été approuvé).
Le dispositif Malraux ne rentre pas dans le montant de 10 000 € des niches fiscales. En effet, en 2013, les députés ont exclu la loi Malraux du plafonnement global des niches fiscales
Ces contraintes intégrées et acceptées par l’investisseur, le jeu en vaut la chandelle, car le dispositif de la loi Malraux est l’un des plus performants de France, très prisé des investisseurs.
