Différentes niches fiscales existent pour permettre au contribuable chargé en impôt, d’échapper en toute ou partie à l’impôt sur les revenus. L’objectif du gouvernement est de relancer la construction, de favoriser la réhabilitation de logements anciens, de développer les résidences de tourisme ou pour étudiants et personnes âgées, de sauvegarder le patrimoine architectural, d’effectuer les travaux d’économie d’énergie.
Pourquoi investir en loi Pinel ?
Le dispositif a connu un réel succès auprès des investisseurs. Depuis sa mise en place en septembre 2014, de nombreux contribuables ont choisi cet investissement locatif pour faire baisser leurs impôts et se constituer un patrimoine immobilier. Pour savoir s’il serait intéressant pour vous d’investir en loi Pinel, nous vous conseillons de réaliser une simulation.
La France est le deuxième pays européen affichant le taux des prélèvements obligatoires le plus élevé avec un taux de 45,2 % en 2014…Et les particuliers sont les premiers à payer l’addition
Rien d’étonnant à ce que les Français cherchent le meilleur moyen légal de diminuer la pression fiscale, opprimant leur portefeuille. En effet, selon un rapport de l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques) sur les recettes publiques de 2015, la France est le deuxième pays européen affichant le taux des prélèvements obligatoires le plus élevé avec un taux de 45,2 % en 2014, derrière le Danemark, mais devant la Belgique. Et dans ce domaine, ce sont d’abord les particuliers qui payent l’addition. Entre 2007 et 2014, l’Impôt sur le Revenu (IR) est passé de 7,2 % à 8,4 % du PIB. Et dans le détail, l’État a allégé les impôts des entreprise au détriment des particuliers.
La loi Pinel
Du nom du ministre du logement en 2014, Sylvia Pinel, cette loi permet d’acquérir un logement neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) pour le mettre en location. Ce régime est reconduit par la loi de finances de 2020 jusqu’en décembre 2021 car c’est un moteur dans la construction de logements. En revanche, à partir du 1er janvier 2018 il ne sera accessible que dans les zones tendues dans le même esprit que le PTZ et qui sont A, A bis et B1. C’est-à-dire dans les seules zones qui rencontrent de fortes tensions locatives. En principe, 42 villes se trouvent exclues par rapport au Pinel 2017. Les conditions restent les mêmes. Le taux de réduction de l’impôt est fonction de la durée de location de 6, 9 ou 12 ans.
Le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard ainsi que son secrétaire d’Etat, Julien Denormandie, ont tenu à préciser leur objectif avec la concentration de cette mesure en zones tendues.
Cette aide sera mieux ciblée pour construire plus vite en zone tendue et soutenir la revitalisation dans les zones détendues.
En quelques années, le bilan chiffré du dispositif Pinel est plutôt positif avec 440 000 permis de construire délivrés en 2016. En réalité, la loi Pinel conjuguée à la faiblesse des taux d’intérêt des crédits immobiliers et au succès du Prêt à Taux Zéro a permis une reprise du secteur du bâtiment. Les investisseurs oublient souvent que les avantages de la loi Pinel peuvent s’appliquer aussi sur les biens anciens, faisant l’objet d’une complète réhabilitation.
Cette forme de défiscalisation, associée au dispositif de Prêt à Taux Zéro (PTZ) et à la faiblesse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, a permis de stimuler particulièrement le marché de la vente et de la location et de stimuler le secteur de la construction.
La Fédération Française du Bâtiment (FFB) a d’ailleurs souligné les effets positifs du dispositif Pinel sur l’activité. L’organisation professionnelle s’est félicitée de ce second souffle, après plusieurs années noires. “En détail, près de 440 000 logements ont été mis en chantier en 2016, conduisant à une hausse d’activité de 7,4 % en volume”, saluant l’impact positif du PTZ et de la loi Pinel qui ont “retrouvé toute leur puissance”.
+ 43,8% : c’est l’augmentation des ventes de logements neufs entre 2014 et 2015, la loi Pinel ayant contribué en grande partie à cette progression considérable et signe d’une véritable reprise dans le secteur du bâtiment.
Durée de la location Taux de réduction de l’impôt
6 ans 12 % (2 % par an)
9 ans 18 % (2 % par an)
12 ans 21 % (2 % par an x 9 ans, puis 1 % les trois dernières années)
Ce dispositif génère 6000 € de réduction d’impôt par an avec un total de 63 000 €.
Les conditions d’accès
⦁ La construction est destinée à la location nue.
⦁ Le bien loué doit être construit dans une zone éligible au dispositif fiscal Pinel (zones A, A bis et B1).
⦁ La réduction d’impôt ne peut être cumulée avec les réductions d’autres régimes :
⦁ Loi Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, Malraux, monuments historiques.
⦁ L’investisseur bailleur devra respecter les plafonds de loyer selon les zones et les plafonds de ressources.
⦁ Ce régime s’applique en outre-mer.
Le zonage A/B/C a été créé en 2003 dans la cadre du dispositif d'investissement locatif "Robien". L'objectif était de découper le territoire en fonction de la tension du marché immobilier. Notons également que l'emplacement du bien immobilier constitue une des conditions d'éligibilité au dispositif Pinel. Ces zones sont définies selon la dynamique territoriale (démographie, emploi, …), la tension des marchés locaux et le niveau des prix et des loyers. Elles sont ensuite réparties de la plus tendue : A bis, à la plus détendue : C.
Zones Communes concernées
Zone A bis Paris et 1ère couronne (29 communes environnantes)
Zone A L’Île-de-France, Lyon, Marseille, Nice (côte d’Azur), Lille et la partie française de l’agglomération genevoise.
Zone B1 Les grandes villes > 250 000 habitants, Toulouse ainsi que quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses), la grande couronne parisienne, la Corse ainsi que les autres îles non-reliées au continent et les départements d’Outre-mer.
Zone B2 Les villes moyennes entre 50 000 et 250 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la préfecture
Zone C Le reste du territoire non éligible, sauf dérogation
Les plafonds de loyers mensuels en €/m² - loi Pinel 2020
Zone A bis Zone A Zone B1 Zones B2 et C
17,43 € 12,95 € 10,44 € 9,07 €
Les plafonds de loyers sont diminués ou majorés selon la surface habitable.
Un coefficient multiplicateur est appliqué selon la formule : 0,7 + 19 / surface habitable
Le résultat est arrondi à la 2ème décimale la plus proche et ne peut excéder 1,20, soit 20 %.
Les locataires
L’investisseur s’engage à louer leur bien à des locataires dont les ressources (au regard de L’IRPP de N–1) ne doivent pas dépasser un certain plafond en fonction de la composition du foyer.
Sur ce point, chaque investisseur peut poursuivre des buts distincts.
Une enquête de l’Insee publiée en 2015 montrait que le patrimoine des Français était d’abord immobilier. 94,7 % des ménages vivant en France possédaient un patrimoine, dont 61,7 % dans l’immobilier.
Les actifs professionnels relevaient d’une logique patrimoniale différente, davantage liée à une activité professionnelle présente ou passée. Si l’âge moyen du premier achat immobilier oscille autour de la trentaine (entre 28 et 34 ans selon les enquêtes), la volonté de défiscaliser se fait plutôt sentir après 40 ans ou autour de la cinquantaine, lorsque le patrimoine est déjà bien étoffé, la situation financière stabilisée et que la tension fiscale se fait plus forte.
Selon l’âge, la catégorie socioprofessionnelle et le patrimoine déjà constitué, le dispositif Pinel n’a pas nécessairement la même finalité.
L’investisseur peut par exemple :
⦁ Diminuer ses impôts : c’est son objectif premier, parce qu’il a de l’argent de côté, un beau patrimoine et qu’il ne supporte plus la ponction de l’administration fiscale
⦁ Posséder un patrimoine immobilier : même si en règle générale, la résidence principale constitue le premier achat, l’investissement locatif peut répondre à une logique d’investissement
⦁ Préparer l’avenir : si les critères sont respectés, la loi Pinel autorise à louer à un descendant ou ascendant et donc répondre à une stratégie familiale
Quels sont les pièges à éviter ?
Si les taux de rentabilité affichés par les promoteurs commercialisant des programmes immobiliers orientés Pinel sont souvent mirobolants, l’investisseur doit veiller à éviter certains pièges avant d’investir en loi Pinel. Sur papier, la promesse est toujours séduisante, mais la réalité du dispositif apparaît plus contrastée.
Nous vous recommandons ainsi de prendre rendez-vous avec des spécialistes en loi Pinel pour vous guider dans votre investissement en loi Pinel et dans l’ensemble de vos projets. Les mauvaises surprises peuvent vite arriver en étant mal conseillés, c’est pourquoi nous conseillons de bien préparer vos rendez-vous avec les promoteurs, d’être vigilent et de faire jouer la concurrence.
L’EMPLACEMENT, L’EMPLACEMENT ET ENCORE L’EMPLACEMENT
Bien choisir son secteur d’investissement est LA clé d’un investissement rentable. Et c’est encore plus vrai lorsqu’il s’agit d’investissement locatif. Ainsi, pour bénéficier du dispositif Pinel, l’investisseur doit acheter un bien situé dans les zones A Bis, A, B1, ou éventuellement B2 (villes de 50 000 habitants ayant fait l’objet d’un agrément de la préfecture). Ces catégories permettent d’évaluer le niveau de tension sur le marché locatif. Car la loi Pinel vise à résoudre ou en tout cas compenser ces éventuelles tensions. Mais récemment, l’État a potentiellement élargi le dispositif à toutes les communes… Un amendement le projet de loi de Finances 2017 a introduit la possibilité d’extension à certaines villes de la zone C, toujours sous dérogation.
Cette extension doit inciter tous les investisseurs à la prudence. Même si le prix d’investissement peut être attractif dans ces zones moins « tendues », la difficulté de trouver un locataire peut totalement plomber la rentabilité du bien.
Plus l’investisseur opte pour un bien implanté dans un secteur où le marché locatif est effectivement tendu (zone A Bis région parisienne ou zone A1 ou B1), plus il augmente ses chances de réaliser un investissement locatif pertinent. Le Laboratoire de l’immobilier a récemment classé 17 agglomérations B1 et 47 communes de la catégorie B2 comme « à éviter » ou « à surveiller ». Parmi les villes « à éviter » citées, on retrouve Troyes, Angoulême, Dinan, Saint-Brieuc, Valence, Béziers.
Pour estimer si le bien est vraiment situé dans une zone « tendue », plusieurs indicateurs peuvent être pris en compte :
⦁ Taux de vacance des logements dans le secteur
⦁ Évolution démographique de la commune, nombre de nouveaux arrivants…
⦁ Nombre de logements construits, nombre de mises en chantiers les années précédentes
Certains précédents législatifs comme la loi Robien ont prouvé que la généralisation d’un dispositif d’investissement locatif pouvait nuire à son efficience…
LE CALCUL ENJOLIVÉ DU TAUX DE RENTABILITÉ
Autre danger : un taux de rendement locatif volontairement gonflé à la hausse. Le taux de rentabilité à prendre en compte doit être le taux de rendement interne (TRI) qui prend en compte l’ensemble des charges liées à l’investissement (frais d’acquisition, frais d’entretien, taxe foncière, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…) et pondéré sur toute la durée de l’investissement.
Surtout ne jamais se fier totalement :
⦁ Au taux de rendement brut – calcul bête et méchant à partir du prix d’achat et des loyers annuels générés
⦁ Au taux de rendement net qui prend en compte les frais et autres charges, mais qui n’apprécie par la qualité du bien sur toute la durée d’investissement
LA QUALITÉ DU PROMOTEUR ET DU BIEN :
Il s’agit d’être regardant sur la qualité de prestations du constructeur et sa gestion des chantiers (dans le cas du neuf). S’il s’agit peut-être de la dernière année d’application de la loi Pinel, certains pourraient être tentés de rogner sur la qualité du bâtiment pour livrer plus vite…
Par ailleurs, l’investisseur doit se renseigner sur le sérieux et la fiabilité du promoteur commercialisant le bien.
