Si un propriétaire n’a aucun accès à la voie publique ou si cet accès est difficile, une servitude peut être mise en place. Sous quelles conditions et quels sont les recours?
Les relations entre voisins ne sont pas toujours idylliques. Outre les nuisances sonores et autres troubles du voisinage, ce sont souvent les questions foncières qui peuvent susciter l’agacement, voire les conflits entre voisins. C’est la raison pour laquelle borner sa propriété est utile, même si cela n’est pas toujours obligatoire. Il arrive parfois, à l’issue d’un découpage foncier, qu’un propriétaire ne puisse accéder à son logement sans empiéter sur le terrain d’un de ses voisins. Nous faisons le point sur les droits de passage, qu’ils soient permanents ou rendus nécessaires par la réalisation de travaux.
Terrain enclavé ou difficile d’accès: quelles règles s’appliquent?
La législation distingue deux cas différents en matière de droit de passage. Le propriétaire d’un terrain enclavé, c’est-à-dire ne disposant d’aucun accès suffisant sur la voie publique, bénéficie d’un droit de passage sur le terrain limitrophe. Il peut alors utiliser un accès entre la route et sa propriété. Afin d’éviter tout conflit sur le long terme avec le voisin concerné, il est conseillé d’entériner certaines dispositions par le biais d’un acte notarié. Il peut être posé plusieurs principes: le fait d’emprunter le passage le plus court, le fait de passer par l’endroit qui gêne le moins le voisin, le versement d’une indemnité, notamment lorsque le passage occasionne un préjudice.
En revanche, lorsque le terrain est jugé difficile d’accès, mais sans être enclavé, le droit de passage n’est pas acquis de droit. Il est alors indispensable de recueillir l’accord du voisin pour utiliser ce qu’on appelle une servitude conventionnelle. L’accord et ses termes doivent être mis par écrit. Devront être mentionnés précisément l’emplacement du droit de passage, ses modalités d’exercice (en véhicule, ou uniquement à pied par exemple) ainsi que le montant de l’indemnité versée par le propriétaire qui sollicite l’ouverture de la servitude. Dans un cas comme dans l’autre, si les deux propriétaires ne trouvent pas d’accord, un recours pourra être effectué auprès du tribunal.
Quid du droit de passage pour faire des travaux?
Certains travaux pour préparer sa maison à l'hiver (isolation par l’extérieur, changement de système de chauffage, réfection de toiture…) peuvent nécessiter la livraison par camions, l’utilisation d’une nacelle ou le dépôt d’une benne par exemple. Or tous les terrains et leurs accès ne sont pas adaptés à ce type d’évènements. Le législateur prévoit donc la possibilité de passer sur le terrain du voisin si aucune autre solution n’existe pour réaliser des travaux. On appelle cela le tour d’échelle. À noter toutefois que ce droit repose uniquement sur des règles d’usage et nécessite d’obtenir l’accord du voisin. Là encore, il sera préférable de rédiger un document dans le but de formaliser ce passage temporaire et de définir la durée des travaux, les heures d’occupation et les précautions particulières que les entreprises devront prendre afin de ne pas endommager le terrain. Le versement d’une indemnité de dédommagement peut également être négocié.
