La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption.
Elle est destinée à informer avant la vente, le titulaire du droit de préemption ( en principe : commune ou établissement public de coopération intercommunal) afin qu'il puisse faire valoir ses droits ( droit de préemption pour la réalisation d'opérations d'aménagement urbain d'intérêt général définies dans la délibération instituant ce droit)
Qui rempli la déclaration?
C'est le notaire du propriétaire ( en sa qualité de mandataire) qui se charge le plus souvent de rédiger cette déclaration. Il s'assure ainsi de la présence des mentions imposées par les textes ou les décisions de justice. Généralement, la déclaration constitue une véritable offre de vente notamment, lorsqu'il s'agit d'une vente de gré à gré avec précision du prix et des modalités de paiement du prix.
Mais la DIA peut constituer une simple mesure d'information lorsque l'aliénation se fait avec contrepartie en nature, ou prend la forme d'un échange, d'un apport en société ou d'une cession de tantièmes contre remise des locaux ainsi que depuis la loi Alur, en cas d'aliénation à titre gratuit. Les conditions de l'aliénation sont alors définies par la valeur estimée des biens ou le droit offert en contrepartie.
Quel est le délai pour répondre?
La collectivité publique dispose de deux mois (trois mois lorsque le bien est situé en espaces naturels sensibles) à compter de la réception de la DIA pour faire savoir si elle souhaite acquérir ou non le bien. En cas de demande de communication de documents complémentaires ou de visite du bien, le délai de réponse est prorogé.
La réponse du titulaire du droit de préemption est notifiée à la personne visée par la déclaration ( très souvent le notaire). L'absence de réponse dans le délai imparti équivaut à une renonciation à préempter.
Les réponses possibles à une DIA
- Renonciation : la collectivité peut décider expressément de renoncer à l'achat dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA. Le propriétaire peut alors vendre son bien au prix figurant dans la DIA à l'acquéreur de son choix.
- Acceptation au prix : la collectivité peut décider d'acquérir le bien aux conditions proposées par le propriétaire. Les parties signent alors un acte notarié concluant la vente. La collectivité dispose d'un délai de 4 mois à partir de la décision d'acquérir pour régler le prix. Tant que la collectivité n'a pas intégralement réglé le paiement, l'ancien propriétaire conserve la jouissance du bien (par exemple, percevoir des loyers sur le bien).
- Acceptation à un prix inférieur : la collectivité propose un prix inférieur
- Le propriétaire a 2 mois à compter de la réception de cette offre pour notifier à la collectivité : soit qu'il accepte le prix proposé, soit qu'il maintient son offre, soit qu'il renonce à la vente.
- À défaut d'accord sur le prix, la collectivité peut saisir le tribunal pour lui demander de le fixer. Si le TGI est saisi par la collectivité, cette dernière a l'obligation de consigner à la Caisse des dépôts et consignations (CDC) 15 % du montant du prix fixé par les Domaines. Les parties disposent de 2 mois à partir de la décision du TGI pour faire connaître leur réponse. Chacune des parties peut renoncer à la mutation.
Si la renonciation émane du propriétaire, la remise en vente du bien nécessite une nouvelle DIA.
Si la renonciation émane du titulaire du droit de préemption, ce dernier ne peut plus exercer son droit de préemption à l'égard du même propriétaire pendant 5 ans à condition que le bien soit vendu au prix fixé par le juge (révisé le cas échéant en fonction de l'ICC).
Le prix est payé (ou consigné) dans les 4 mois suivants la décision définitive du juge. - A défaut de respect du délai de paiement prévu en cas d'acquisition au prix de le DIA ou au prix fixé par le juge, le propriétaire peut vendre librement son bien, sans nouvelle DIA.
Date du transfert de propriété
Le transfert de propriété intervient à la plus tardive des deux dates que sont le paiement du prix et l'acte authentique constatant la vente.
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